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2019初级会计师《经济法基础》知识点:土地增值税

  第六节 土地增值税

表四、土地增值税

要点

具体内容

征税范围

出让与转让

出让(不征);转让(征)

 

赠与

赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、通过相关机构赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业(不征);赠与其他人(征)

 

整体改制
合并分立
投资联营

不征
【注意】不适用于房地产企业

 

房屋交换

个人互换住房(免征);企业互换(征)

 

【提示】其他规定可通过常识判断,依据为房屋权属是否发生转移且有增值

应纳税额计算

 

免税

(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的
(2)转让旧房作为公共租赁住房房源“且”增值额未超过扣除项目金额20%的
(3)因国家建设需要依法征用、收回的房地产
【注意】因上述原因而“自行转让”比照国家收回处理
(4)居民个人转让住房

清算

应当清算

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目
(3)直接转让土地使用权

可以清算

(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在“85%”以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用
(2)取得销售(预售)许可证满“三年”仍未销售完毕
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续

  【例题·单选题】根据土地增值税法律制度的规定,下列各项中,属于土地增值税征税范围的是( )。

  A.房地产的出租

  B.企业间房地产的交换

  C.房地产的代建

  D.房地产的抵押

  『正确答案』B

  『答案解析』房地产交换,是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入,属于土地增值税的征税范围。

  【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定,下列各项中,属于房地产开发企业在计算土地增值税时可以扣除的项目有( )。

  A.取得土地使用权所支付的金额

  B.房地产开发成本

  C.与转让房地产有关的税金

  D.财政部确定的其他扣除项目

  『正确答案』ABCD

  『答案解析』本题考核新建项目具体扣除项目。本题ABCD四项均可以扣除。

  【例题·多选题】纳税人转让旧房,在计算土地增值额时,允许扣除的项目有( )。

  A.转让环节缴纳给国家的各项税费

  B.经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格

  C.当期发生的管理费用、财务费用和销售费用

  D.取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费

  『正确答案』ABD

  『答案解析』本题考核销售旧房具体扣除标准。根据土地增值税法律制度的规定,纳税人转让旧房,不允许扣除管理费等三项费用,只有转让新建商品房项目时,才允许按照房地产开发费用扣除。

  【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定,下列情形中,纳税人应当进行土地增值税清算的有( )。

  A.直接转让土地使用权的

  B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

  C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的

  D.取得房地产销售(预售)许可证满2年尚未销售完毕的

  『正确答案』ABC

  『答案解析』本题考核土地增值税的清算。对于取得房地产销售(预售)许可证满2年尚未销售完毕的,不用进行土地增值税的清算。取得房地产销售(预售)许可证满3年尚未销售完毕的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

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